BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
лот № 1
Адрес
респ. Башкортостан, г.о. город Кумертау, г. Кумертау, ул. Комсомольская, з/у 7
Площадь
2,890.0 м²
Нач. цена
741,158 ₽
Тек. цена
741,158 ₽
Кадастр
02:60:010110:972
Регион
Республика Башкортостан
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Карта
респ. Башкортостан, г.о. город Кумертау, г. Кумертау, ул. Комсомольская, з/у 7
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.5', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.5', 'name': 'Среднеэтажная жилая застройка', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 02:60:010110:972
Площадь земельного участка: 2890.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: нет
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
38,570,345 ₽/год
Лимит входа
266,052,343 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
88,721,145 ₽
IRR (базовый)
0.7841
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6881 | 2.0805 | 2.08 |
| base | 0.7841 | 2.5392 | 1.79 |
| optimistic | 0.8163 | 2.8305 | 1.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 2,890.0 м² = 17,468,453 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,499,621 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 741,158 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,890.0 м² = 18,118,216 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 254%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 78%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную