BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:23:020207:256 площадью 800 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Тульская область, муни
Адрес
обл Тульская муниципальное образование Ясногорский район, г. Ясногорск, ул. Пушкина, южнее земельного участка с кадастровым номером 71:23:010409:237
Площадь
800.0 м²
Нач. цена
200,000 ₽
Тек. цена
200,000 ₽
Кадастр
71:23:020207:256
Регион
Тульская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Карта
обл Тульская муниципальное образование Ясногорский район, г. Ясногорск, ул. Пушкина, южнее земельного участка с кадастровым номером 71:23:010409:237
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '4.4', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.4', 'name': 'Магазины', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:23:020207:256
Площадь земельного участка: 800.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'publicBusiness', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'publicBusiness', 'name': 'Общественно-деловая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
15,431,270 ₽/год
Лимит входа
108,478,171 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
37,531,290 ₽
IRR (базовый)
0.9989
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8736 | 3.0102 | 1.6 |
| base | 0.9989 | 3.6738 | 1.4 |
| optimistic | 1.0366 | 4.0954 | 1.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 800.0 м² = 6,988,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,400,945 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 200,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 800.0 м² = 5,010,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 367%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 100%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную