BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Тульской области, из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:05:060101:235, площадью 304431 кв.м
Адрес
обл Тульская р-н Веневский, д. Сосновка, д. 22
Площадь
304,431.0 м²
Нач. цена
4,180,000 ₽
Тек. цена
4,180,000 ₽
Кадастр
71:05:060101:235
Регион
Тульская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '4.4', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.4', 'name': 'Магазины', 'actual': False}, {'value': '6.9', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9', 'name': 'Склад', 'actual': False}, {'value': '7.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '7.0', 'name': 'Транспорт', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:05:060101:235
Площадь земельного участка: 304431.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'otherTerritorialZone', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'otherTerritorialZone', 'name': 'Иная территориальная зона', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
4,270 ₽/м²/год
NOI
2,870,224,177 ₽/год
Лимит входа
17,200,150,776 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,003,994,618 ₽
IRR (базовый)
0.3757
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3216 | 0.6973 | 4.82 |
| base | 0.3757 | 0.851 | 4.1 |
| optimistic | 0.3997 | 0.9487 | 3.97 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,270 ₽/м² × 304,431.0 м² = 1,299,920,370 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,004,578,462 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,180,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 304,431.0 м² = 4,022,878,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 85%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 38%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную