BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 32 867 кв. метров (кадастровый номер 38:06:144004:786), местоположение: Российская Федерация, Иркутская область, Иркутский
Адрес
обл. Иркутская Иркутский район, д. Бурдаковка
Площадь
32,867.0 м²
Нач. цена
46,900,000 ₽
Тек. цена
46,900,000 ₽
Кадастр
38:06:144004:786
Регион
Иркутская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл. Иркутская Иркутский район, д. Бурдаковка
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '4.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.1', 'name': 'Деловое управление', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 38:06:144004:786
Площадь земельного участка: 32867.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
29,760 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
438,647,586 ₽/год
Лимит входа
2,281,990,743 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
778,179,924 ₽
IRR (базовый)
0.3331
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2822 | 0.5961 | 5.46 |
| base | 0.3331 | 0.7275 | 4.64 |
| optimistic | 0.3563 | 0.811 | 4.49 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 32,867.0 м² = 283,804,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 219,323,793 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 46,900,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 29,760 ₽/м² × 32,867.0 м² = 1,027,366,920 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 29,760 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
модель завысила capex 50,000 ₽/м² → справочник 29,760 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную