BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Лот №1 - земельный участок
Адрес
край Ставропольский, м.о. Шпаковский хутор Демино, проезд Северный
Площадь
700.0 м²
Нач. цена
197,670 ₽
Тек. цена
197,670 ₽
Кадастр
26:11:081401:6133
Регион
Ставропольский край
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
край Ставропольский, м.о. Шпаковский хутор Демино, проезд Северный
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '6.9', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9', 'name': 'Склад', 'actual': False}, {'value': '6.9.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9.2001', 'name': 'Складские площадки', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 26:11:081401:6133
Площадь земельного участка: 700.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,776 ₽/м²/год
NOI
4,289,813 ₽/год
Лимит входа
27,427,200 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,704,337 ₽
IRR (базовый)
0.4691
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4072 | 0.9512 | 3.77 |
| base | 0.4691 | 1.1609 | 3.21 |
| optimistic | 0.4948 | 1.2941 | 3.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,776 ₽/м² × 700.0 м² = 1,942,850 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,501,434 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 197,670 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 700.0 м² = 4,407,554 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 116%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную