BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Продажа права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в г. Ейске, СТ «Весна», участок 652
Адрес
край Краснодарский, м.р-н Ейский, г.п. Ейское, г. Ейск, снт Весна участок 652
Площадь
500.0 м²
Нач. цена
25,480 ₽
Тек. цена
25,480 ₽
Кадастр
23:42:0708001:1789
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
край Краснодарский, м.р-н Ейский, г.п. Ейское, г. Ейск, снт Весна участок 652
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:42:0708001:1789
Площадь земельного участка: 500.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
6,673,070 ₽/год
Лимит входа
46,029,817 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
23,152,603 ₽
IRR (базовый)
1.0139
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8864 | 3.0781 | 1.58 |
| base | 1.0139 | 3.7567 | 1.38 |
| optimistic | 1.052 | 4.1878 | 1.35 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 500.0 м² = 4,317,462 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,336,535 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 25,480 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 500.0 м² = 3,026,754 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 376%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 101%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную