SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
продажа посредством публичного предложения в электронной форме недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Чкалова, д. 37.
Адрес
обл. Ярославская, г.о. город Ярославль, г. Ярославль, ул. Чкалова, дом 37
Площадь
596.6 м²
Нач. цена
7,872,137 ₽
Тек. цена
7,872,137 ₽
Кадастр
—
Регион
Ярославская область
Категория
basement
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
График снижения цены
Текущая цена
7,872,137 ₽
Шаг снижения
393,607 ₽
Шаг аукциона
196,803 ₽
Цена отсечения
3,936,068 ₽
Осталось шагов
10
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Карта
обл. Ярославская, г.о. город Ярославль, г. Ярославль, ул. Чкалова, дом 37
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: См. Постановление, Информационное сообщение (извещение)
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 596.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 76:23:050301:3926
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
33,750 ₽/м²
Аренда
3,900 ₽/м²/год
NOI
3,596,209 ₽/год
Лимит входа
7,169,427 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0704
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0355 | 0.1768 | 6.74 |
| base | 0.0704 | 0.2158 | 6.54 |
| optimistic | 0.0893 | 0.2405 | 6.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,900 ₽/м² × 596.6 м² = 2,326,740 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,798,105 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,872,137 ₽ × 1.05 + CAPEX 33,750 ₽/м² × 596.6 м² = 28,400,994 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 33,750 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Состояние
12/100
Отделка
rough
Capex
22500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • трещины (средняя)
- • протечки и следы воды (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • разрушение ступеней (средняя)
- • следы протечек (критическая)
- • плесень/грибок (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • разрушение напольного покрытия (высокая)
- • следы протечек (критическая)
- • плесень/грибок (высокая)
- • разрушение напольного покрытия (высокая)
- • отсутствие освещения (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.