BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение общей площадью 52,4 кв.м., кадастровый номер 60:18:0172210:140
Адрес
обл Псковская, м.р-н Псковский, с.п. Торошинская волость, д Торошино, ул Захарова, дом 39
Площадь
52.4 м²
Нач. цена
620,000 ₽
Тек. цена
620,000 ₽
Кадастр
60:18:0172210:140
Регион
Псковская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_GPB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл Псковская, м.р-н Псковский, с.п. Торошинская волость, д Торошино, ул Захарова, дом 39
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Не зарегистрировано
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 52.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 60:18:0172210:140
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Не зарегистрировано
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
236,894 ₽/год
Лимит входа
1,436,059 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
346,914 ₽
IRR (базовый)
0.1275
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0896 | 0.2398 | 6.45 |
| base | 0.1275 | 0.2927 | 6.3 |
| optimistic | 0.1473 | 0.3263 | 6.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 52.4 м² = 107,289 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 82,913 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 620,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 52.4 м² = 965,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную