BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое здание, общей площадью 721,9 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, пос. Кировский,ул. Молодежная, 2А, кадастровый номер: 56:08:1104001:190
Адрес
Оренбургская область, Бузулукский район, пос. Кировский,ул. Молодежная, 2А
Площадь
721.9 м²
Нач. цена
1,490,000 ₽
Тек. цена
1,490,000 ₽
Кадастр
56:08:1104001:190
Регион
Оренбургская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
166,037,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
106,566,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
5,020,959 ₽/год
Лимит входа
32,658,439 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
15,445,139 ₽
IRR (базовый)
0.5453
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4761 | 1.189 | 3.17 |
| base | 0.5453 | 1.4511 | 2.7 |
| optimistic | 0.5723 | 1.6176 | 2.61 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 721.9 м² = 3,248,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,510,479 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,490,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 721.9 м² = 5,895,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 145%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 55%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.