BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт. Институтский, д. 3, корп. 1, литера А, пом. 5-Н
Адрес
Санкт-Петербург, пр-кт. Институтский, д. 3, корп. 1, литера А, пом. 5-Н Нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт. Институтский, д. 3, корп. 1, литера А, пом. 5-Н
Площадь
97.4 м²
Нач. цена
4,501,800 ₽
Тек. цена
4,501,800 ₽
Кадастр
78:36:0005368:4152
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,640 ₽/м²/год
NOI
903,249 ₽/год
Лимит входа
6,060,635 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,513,105 ₽
IRR (базовый)
0.2004
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1584 | 0.3419 | 6.2 |
| base | 0.2004 | 0.4173 | 6.1 |
| optimistic | 0.2214 | 0.4652 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,640 ₽/м² × 97.4 м² = 841,536 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 650,339 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,501,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 97.4 м² = 5,311,290 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (16)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.