BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, общей площадью 17,4 кв.м., кадастровый номер 47:28:0000000:6533
Адрес
у Российская Федерация, Ленинградская область, м.р-н Сланцевский, г.п. Сланцевское, г. Сланцы, ул. Спортивная, д. 9/2, пом. 6
Площадь
17.4 м²
Нач. цена
872,668 ₽
Тек. цена
872,668 ₽
Кадастр
47:28:0000000:6533
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,002,000 ₽
Дисконт к рынку
74%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,568,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
121,020 ₽/год
Лимит входа
787,168 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
579,825 ₽
IRR (базовый)
0.1264
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0885 | 0.2384 | 6.45 |
| base | 0.1264 | 0.2909 | 6.3 |
| optimistic | 0.1461 | 0.3243 | 6.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 17.4 м² = 112,752 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 87,135 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 872,668 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 17.4 м² = 1,020,702 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.