BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Помещение с кадастровым номером 34:18:140201:377, площадью 346,4 кв.м, реестровый номер федерального имущества П13360002949, по адресу: Волгоградская область, Николаевский район, г. Николаевск, ул.
Адрес
у: Волгоградская область, Николаевский район, г. Николаевск, ул. Киевская, д.9 Помещение с
Площадь
346.4 м²
Нач. цена
5,653,537 ₽
Тек. цена
5,653,537 ₽
Кадастр
34:18:140201:377
Регион
Волгоградская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
7,112,466 ₽/год
Лимит входа
50,126,550 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,742,959 ₽
IRR (базовый)
0.5603
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4897 | 1.239 | 3.07 |
| base | 0.5603 | 1.5121 | 2.62 |
| optimistic | 0.5877 | 1.6857 | 2.53 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 346.4 м² = 4,601,751 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,556,233 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,653,537 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 346.4 м² = 8,014,614 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 151%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.