BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 34:18:140201:376, площадью 138,8 кв.м, реестровый номер федерального имущества П13360002946, по адресу: Волгоградская область, Николаевский район, г. Николаевс
Адрес
у: Волгоградская область, Николаевский район, г. Николаевск, ул. Киевская, д. 9 Нежилое помещение с
Площадь
138.8 м²
Нач. цена
3,345,080 ₽
Тек. цена
3,345,080 ₽
Кадастр
34:18:140201:376
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
31,924,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
20,489,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
965,382 ₽/год
Лимит входа
6,279,251 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,969,643 ₽
IRR (базовый)
0.1796
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1388 | 0.3102 | 6.26 |
| base | 0.1796 | 0.3786 | 6.15 |
| optimistic | 0.2003 | 0.422 | 6.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 138.8 м² = 624,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 482,691 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,345,080 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 138.8 м² = 4,345,134 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 38%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.