BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Имущество, находящееся в собственности Ярославской области, расположенное по адресу: Ярославская область, м. о. Ярославский, рп. Лесная Поляна, дом 11, с земельным участком
Адрес
обл. Ярославская, м.о. Ярославский, рп. Лесная Поляна, дом 11 ; обл. Ярославская, м.о. Ярославский, рп. Лесная Поляна, ГК "Символ", бокс 59
Площадь
453.4 м²
Нач. цена
10,733,481 ₽
Тек. цена
10,733,481 ₽
Кадастр
76:23:010101:4322
Регион
Ярославская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-24
Карта
обл. Ярославская, м.о. Ярославский, рп. Лесная Поляна, дом 11 ; обл. Ярославская, м.о. Ярославский, рп. Лесная Поляна, ГК "Символ", бокс 59
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1956, 1996
Вид ограничений и обременений: По зем. участку с кадастровым номером 76:17:061102:3 имеются особые условия использования
Общая площадь: 453.4 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 76:23:010101:4322 | 76:17:010101:22742 | 76:17:061102:3
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ограничение прав, обременение объектов - не зарегистрировано. По зем. участку с кадастровым номером 76:17:061102:3 имеются особые условия использования (подробно в информационном сообщении)
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,776 ₽/м²/год
NOI
2,640,073 ₽/год
Лимит входа
16,879,483 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,741,469 ₽
IRR (базовый)
0.0799
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0444 | 0.1862 | 6.68 |
| base | 0.0799 | 0.2273 | 6.49 |
| optimistic | 0.0989 | 0.2534 | 6.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,776 ₽/м² × 430.8 м² = 1,195,685 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 924,026 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,733,481 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 430.8 м² = 13,854,955 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (23)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную