BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение площадью 5 284,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:020101:1922, здание площадью 91,7 кв. м с кадастровым номером 73:24:020101:1341, здание площадью 468,9 кв. м с кадастровым номером
Адрес
у: г. Ульяновск, ул. Шоферов, д. 1 нежилое здание
Площадь
5,284.8 м²
Нач. цена
19,444,841 ₽
Тек. цена
19,444,841 ₽
Кадастр
73:24:020101:1922
Регион
Ульяновская область
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,000 ₽/м²/год
NOI
49,009,121 ₽/год
Лимит входа
328,842,324 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
160,824,879 ₽
IRR (базовый)
0.582
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5092 | 1.3127 | 2.93 |
| base | 0.582 | 1.6021 | 2.5 |
| optimistic | 0.6098 | 1.7859 | 2.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,000 ₽/м² × 5,284.8 м² = 31,708,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 24,504,561 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 19,444,841 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 5,284.8 м² = 52,125,883 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 160%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 58%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.