SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, проезд Каширский, д. 1/1, подвал № 0, пом. 13Н, площадью 189 кв.м, кадастровый номер: 77:05:0005
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нагатино-Садовники, пр-д Каширский, дом 1/1
Площадь
189.0 м²
Нач. цена
14,506,200 ₽
Тек. цена
14,506,200 ₽
Кадастр
77:05:0005002:3678
Регион
г. Москва
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-14
Окончание заявок
2026-10-05
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нагатино-Садовники, пр-д Каширский, дом 1/1
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Складское
Общая площадь: 189.0 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:05:0005002:3678
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
7,800 ₽/м²/год
NOI
1,139,262 ₽/год
Лимит входа
7,266,240 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,801,042 ₽
IRR (базовый)
0.0877
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0519 | 0.1944 | 6.64 |
| base | 0.0877 | 0.2372 | 6.45 |
| optimistic | 0.1069 | 0.2645 | 6.38 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,800 ₽/м² × 189.0 м² = 1,474,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,139,262 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,506,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 189.0 м² = 16,365,510 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (12)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную