BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Здание с кадастровым номером 58:27:0450101:295
Адрес
(местоположение): Пензенская обл., Тамалинский район, с.Каменка, ул. Молодежная, д.22а
Площадь
1,892.2 м²
Нач. цена
2,500,000 ₽
Тек. цена
2,500,000 ₽
Кадастр
58:27:0450101:295
Регион
Пензенская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
13,160,629 ₽/год
Лимит входа
85,602,296 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,094,925 ₽
IRR (базовый)
0.4585
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3975 | 0.9202 | 3.87 |
| base | 0.4585 | 1.123 | 3.29 |
| optimistic | 0.4839 | 1.2519 | 3.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 1,892.2 м² = 5,960,430 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,606,220 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,500,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,892.2 м² = 13,978,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 112%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 46%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную