BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (зданий и объектов незавершенного строительства) общей площадью 213 784,5 кв. метра одновременно с земельными участками о
Адрес
обл. Московская, г.о. Подольск, г. Подольск п Кузнечики
Площадь
213,784.5 м²
Нач. цена
2,627,169,004 ₽
Тек. цена
2,627,169,004 ₽
Кадастр
50:55:0030620:247
Регион
Московская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл. Московская, г.о. Подольск, г. Подольск п Кузнечики
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : В соответствии с Извещением.
Вид ограничений и обременений: В соответствии с Извещением.
Общая площадь: 213784.5 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:27:0020335:446 | 50:27:0020331:2884 | 50:27:0020331:3906 | 50:27:0020331:3909 | 50:27:0020331:2428 | 50:27:0020331:2429 | 50:27:0020331:2439 | 50:27:0020331:2440 | 50:27:0020331:2441 | 50:27:0020331:2442 | 50:27:0020331:2443 | 50:27:0020331:2447 | 50:27:0020331:2448 | 50:27:0000000:133378
Назначение здания : В соответствии с Извещением.
Количество этажей : В соответствии с Извещением.
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с Извещением.
CAPEX
45,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
2,853,197,884 ₽/год
Лимит входа
11,740,355,743 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
13,079,728,877 ₽
IRR (базовый)
0.3536
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3012 | 0.6436 | 5.14 |
| base | 0.3536 | 0.7855 | 4.37 |
| optimistic | 0.3772 | 0.8756 | 4.22 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 213,784.5 м² = 3,692,026,247 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,853,197,884 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,627,169,004 ₽ × 1.05 + CAPEX 45,000 ₽/м² × 213,784.5 м² = 12,378,829,954 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 79%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 45,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 45,000 ₽/м² (shell/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную