BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Комплекс им-ва: 1. ЗУ Местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, г. Бородино, мкр Победы, уч. 8а Пл. 44 +/- 1 кв.м. КН 24:45:0106001:1930 Категория земель: ЗНП ВРИ: Под зданием отделения
Адрес
—
Площадь
44.0 м²
Нач. цена
798,834 ₽
Тек. цена
798,834 ₽
Кадастр
24:45:0106001:1930
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,120,000 ₽
Дисконт к рынку
89%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,495,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
306,029 ₽/год
Лимит входа
1,990,541 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
941,385 ₽
IRR (базовый)
0.2281
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1844 | 0.3874 | 6.14 |
| base | 0.2281 | 0.4729 | 6.04 |
| optimistic | 0.2495 | 0.5271 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 44.0 м² = 198,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 153,014 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 798,834 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 44.0 м² = 1,102,776 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 47%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.