BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Комплекс им-ва, Местопол: Сахалинская область, р-н. Александровск-Сахалинский, г. Александровск-Сахалинский, ул. Осоавиахимовская, д. 60.(д. 60): 1. ЗУ Пл. 7599 +/- 5 кв.м., 2. Зд. (Гараж-мастерские)
Адрес
обл Сахалинская ЗУ: Мест.устан.относ.ориен., распол. в гран. уч. Почт. ад. ориен.: р-н. Александровск-Сахалинский, г. Александровск-Сахалинский, ул. Осоавиахимовская, д. 60. Зд-ия: р-н. Александровск-Сахалинский, г. Александровск-Сахалинский, ул. Осоавиахимовская, д. 60
Площадь
9,117.3 м²
Нач. цена
6,844,001 ₽
Тек. цена
6,844,001 ₽
Кадастр
65:21:0000028:18
Регион
Сахалинская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-29
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: в соответствии с выпиской из ЕГРН
Общая площадь: 9117.3 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 65:21:0000028:18 | 65:21:0000028:65 | 65:21:0000028:66 | 65:21:0000028:67 | 65:21:0000028:68 | 65:21:0000028:69
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : в соответствии с Выпиской из ЕГРН
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,270 ₽/м²/год
NOI
71,644,588 ₽/год
Лимит входа
481,445,918 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
152,052,425 ₽
IRR (базовый)
0.586
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5128 | 1.3266 | 2.91 |
| base | 0.586 | 1.6191 | 2.48 |
| optimistic | 0.6139 | 1.8049 | 2.41 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,270 ₽/м² × 7,599.0 м² = 32,447,730 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 25,075,606 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,844,001 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 7,599.0 м² = 52,780,201 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 162%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 59%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную