BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 551,3 кв. метра (кадастровый номер 61:55:0011321:389) одновременно с находящимся в федеральной собственности зе
Адрес
Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 150-а. В соответствии с Извещением
Площадь
551.3 м²
Нач. цена
4,773,000 ₽
Тек. цена
4,773,000 ₽
Кадастр
61:55:0011321:389
Регион
Ростовская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
11,319,580 ₽/год
Лимит входа
79,777,041 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
40,970,246 ₽
IRR (базовый)
0.7394
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6489 | 1.8996 | 2.22 |
| base | 0.7394 | 2.3184 | 1.92 |
| optimistic | 0.7705 | 2.5845 | 1.86 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 551.3 м² = 7,323,745 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,659,790 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,773,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 551.3 м² = 8,319,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 232%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 74%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.