BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:030011:3282, площадью 286,5 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул 50 лет ВЛКСМ, д. 1 (реестровый номер федерального имуществ
Адрес
Приморский край, г. Владивосток, ул 50 лет ВЛКСМ, д. 1 (реестровый номер федерального имущества П13770062450). Нежилое помещение с
Площадь
286.5 м²
Нач. цена
13,200,000 ₽
Тек. цена
13,200,000 ₽
Кадастр
25:28:030011:3282
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
65,895,000 ₽
Дисконт к рынку
76%
Лимит входа (дисконт 30%)
42,292,857 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
1,992,665 ₽/год
Лимит входа
12,961,134 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,129,703 ₽
IRR (базовый)
0.0723
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0372 | 0.1786 | 6.73 |
| base | 0.0723 | 0.2179 | 6.53 |
| optimistic | 0.0912 | 0.243 | 6.45 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 286.5 м² = 1,289,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 996,332 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,200,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 286.5 м² = 15,579,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.