BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
продажа посредством публичного предложения в электронной форме недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, просп. Ленина, д. 52.
Адрес
г. Ярославль, просп. Ленина, д. 52. помещения, назначение: нежилое, общая
Площадь
280.7 м²
Нач. цена
3,747,906 ₽
Тек. цена
3,747,906 ₽
Кадастр
—
Регион
Ярославская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Ярославль, просп. Ленина, д. 52. помещения, назначение: нежилое, общая
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,900 ₽/м²/год
NOI
1,692,015 ₽/год
Лимит входа
10,791,712 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,990,996 ₽
IRR (базовый)
0.2468
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2018 | 0.4204 | 6.1 |
| base | 0.2468 | 0.5131 | 6.01 |
| optimistic | 0.2685 | 0.5719 | 5.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,900 ₽/м² × 280.7 м² = 1,094,730 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 846,007 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,747,906 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 280.7 м² = 5,619,501 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 51%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 25%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную