BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение № 3 площадью 18,0 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 25:28:020006:1625, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, 11, пом. № 3
Адрес
Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, 11, пом. № 3 Нежилое помещение № 3
Площадь
18.0 м²
Нач. цена
1,263,924 ₽
Тек. цена
1,263,924 ₽
Кадастр
25:28:020006:1625
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,140,000 ₽
Дисконт к рынку
65%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,657,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
125,194 ₽/год
Лимит входа
814,312 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
385,112 ₽
IRR (базовый)
0.0065
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0254 | 0.1218 | None |
| base | 0.0065 | 0.1486 | 6.95 |
| optimistic | 0.0243 | 0.1657 | 6.82 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 18.0 м² = 81,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 62,597 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,263,924 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.0 м² = 1,435,120 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.