BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Продажа по минимально допустимой цене лота - помещение с кадастровым номером 58:29:1005005:2337 площадью 1186,9 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, ул. Ленина, д
Адрес
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Ленина, дом 18
Площадь
1,186.9 м²
Нач. цена
5,090,021 ₽
Тек. цена
5,090,021 ₽
Кадастр
58:29:1005005:2337
Регион
Пензенская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-13
Карта
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Ленина, дом 18
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 58:29:1005005:74
Общая площадь: 1186.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 4
Кадастровая стоимость : 13657860.07
Кадастровый номер: 58:29:1005005:2337
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Согласно выписке из ЕГРН от 30.06.2026г.№ КУВИ-001/2026-87815180 и выписке из РФИ от 30.04.2026 № 307759/1 не зарегистрированы.
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
5,365,832 ₽/год
Лимит входа
32,527,842 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
14,132,216 ₽
IRR (базовый)
0.3352
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2842 | 0.601 | 5.42 |
| base | 0.3352 | 0.7334 | 4.61 |
| optimistic | 0.3585 | 0.8176 | 4.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 1,186.9 м² = 3,471,682 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,682,916 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,090,021 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,186.9 м² = 12,465,922 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (19)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную