BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое здание, площадью 610,9 кв.м., кадастровый номер 62:24:0040104:306, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 1976, количество этажей: 1-2, в том числе подземных 0, адрес: Рязанская
Адрес
Рязанская область, Шацкий район, с. Федяево, ул. Черемушки, 1; земельный участок
Площадь
610.9 м²
Нач. цена
777,203 ₽
Тек. цена
777,203 ₽
Кадастр
62:24:0040104:306
Регион
Рязанская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
140,507,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
90,180,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
4,248,932 ₽/год
Лимит входа
27,636,847 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
8,101,939 ₽
IRR (базовый)
0.4607
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3995 | 0.9266 | 3.85 |
| base | 0.4607 | 1.1309 | 3.28 |
| optimistic | 0.4862 | 1.2606 | 3.17 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 610.9 м² = 1,924,335 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,487,126 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 777,203 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 610.9 м² = 4,481,463 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 113%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 46%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.