BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 34:12:010501:2518, реестровый номер федерального имущества П13360000725, площадью 32,2 кв.м по адресу: Волгоградская область, Клетский район, стани
Адрес
у: Волгоградская область, Клетский район, станица Клетская, ул.Луначарского, 48 Встроенное нежилое помещение с
Площадь
32.2 м²
Нач. цена
1,096,812 ₽
Тек. цена
1,096,812 ₽
Кадастр
34:12:010501:2518
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,406,000 ₽
Дисконт к рынку
82%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,753,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
223,957 ₽/год
Лимит входа
1,456,714 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
688,923 ₽
IRR (базовый)
0.1215
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0839 | 0.2325 | 6.47 |
| base | 0.1215 | 0.2838 | 6.32 |
| optimistic | 0.1412 | 0.3163 | 6.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 32.2 м² = 144,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 111,979 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,096,812 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.2 м² = 1,344,853 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 28%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.