SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, пр-д Ясный, д. 32, площадью 74,7 кв. м. (Этаж № 1, помещение 9/1), кадастровый номер: 77:02:00060
Адрес
у: г. Москва, пр-д Ясный, д. 32
Площадь
74.7 м²
Нач. цена
13,977,000 ₽
Тек. цена
13,977,000 ₽
Кадастр
77:02:0006002:13692
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,181,000 ₽
Дисконт к рынку
12%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,027,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
519,553 ₽/год
Лимит входа
3,379,395 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,623,288 ₽
IRR (базовый)
-0.0316
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0619 | 0.0959 | None |
| base | -0.0316 | 0.1171 | None |
| optimistic | -0.0144 | 0.1305 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 74.7 м² = 672,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 519,553 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,977,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 74.7 м² = 15,124,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.