SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, пр-д Ясный, д. 32, площадью 138,6 кв. м. (Этаж № 1, помещение 5/1), кадастровый номер: 77:02:000
Адрес
у: г. Москва, пр-д Ясный, д. 32
Площадь
138.6 м²
Нач. цена
22,933,000 ₽
Тек. цена
22,933,000 ₽
Кадастр
77:02:0006002:13688
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
31,878,000 ₽
Дисконт к рынку
22%
Лимит входа (дисконт 30%)
20,460,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
963,991 ₽/год
Лимит входа
6,270,203 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,722,728 ₽
IRR (базовый)
-0.0129
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0439 | 0.1081 | None |
| base | -0.0129 | 0.1319 | None |
| optimistic | 0.0046 | 0.147 | 6.96 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 138.6 м² = 1,247,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 963,991 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 22,933,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 138.6 м² = 24,911,250 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.