BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
машино-место с кадастровым номером 39:15:130910:3087
Адрес
обл. Калининградская, г.о. город Калининград, г. Калининград, ул. Герцена, дом 36
Площадь
21.0 м²
Нач. цена
949,106 ₽
Тек. цена
949,106 ₽
Кадастр
39:15:130910:3087
Регион
Калининградская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-17
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл. Калининградская, г.о. город Калининград, г. Калининград, ул. Герцена, дом 36
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 2019
Вид ограничений и обременений: согласно прилагаемого информационного сообщения
Общая площадь: 21.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Подвал No 1
Кадастровая стоимость : 391867.14
Кадастровый номер: 39:15:130910:3087
Общие сведения об ограничениях и обременениях : согласно прилагаемого информационного сообщения
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,450 ₽/м²/год
NOI
274,267 ₽/год
Лимит входа
1,889,280 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
949,014 ₽
IRR (базовый)
0.1999
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1579 | 0.3411 | 6.2 |
| base | 0.1999 | 0.4163 | 6.1 |
| optimistic | 0.2209 | 0.4641 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,450 ₽/м² × 21.0 м² = 177,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 137,133 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 949,106 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.0 м² = 1,122,561 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.