BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 34:23:190014:214, площадью 641,2 кв.м., реестровый номер федерального имущества П13360009824 по адресу: Волгоградская область, Палласовский район, г.Палласовка,
Адрес
у: Волгоградская область, Палласовский район, г.Палласовка, ул. Интернациональная, 66 Нежилое помещение с
Площадь
641.2 м²
Нач. цена
4,852,500 ₽
Тек. цена
4,852,500 ₽
Кадастр
34:23:190014:214
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Волгоградская область, Палласовский район, г.Палласовка, ул. Интернациональная, 66 Нежилое помещение с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
2,898,788 ₽/год
Лимит входа
17,572,544 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,634,659 ₽
IRR (базовый)
0.2641
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.218 | 0.4526 | 6.06 |
| base | 0.2641 | 0.5524 | 5.77 |
| optimistic | 0.2862 | 0.6157 | 5.58 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 641.2 м² = 1,875,510 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,449,394 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,852,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 641.2 м² = 8,942,325 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 55%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 26%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную