BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение
Адрес
обл. Рязанская, м.р-н Шиловский, с.п. Тырновское, с. Дубровка, ул. Голицына, дом 3, помещ. 3
Площадь
64.8 м²
Нач. цена
412,360 ₽
Тек. цена
412,360 ₽
Кадастр
62:25:0040208:253
Регион
Рязанская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-10-04
Карта
обл. Рязанская, м.р-н Шиловский, с.п. Тырновское, с. Дубровка, ул. Голицына, дом 3, помещ. 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Отсутсвуют
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 62:25:0040208:245
Общая площадь: 64.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 1
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 62:25:0040208:253
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
292,953 ₽/год
Лимит входа
1,775,890 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
429,008 ₽
IRR (базовый)
0.2045
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1622 | 0.3484 | 6.19 |
| base | 0.2045 | 0.4252 | 6.09 |
| optimistic | 0.2256 | 0.474 | 6.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 64.8 м² = 132,678 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 102,534 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 412,360 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 64.8 м² = 821,778 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 43%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную