BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 7.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок площадью 973 кв.м, с кадастровым номером 67:13:0010124:174, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: наружный газопровод низкого давления с кадастровым номером 67:13:
Адрес
у: Смоленская область, муниципальный район Новодугинский, сельское поселение Новодугинское, село Новодугино, улица Советская, дом 7 Земельный участок
Площадь
973.0 м²
Нач. цена
8,498,000 ₽
Тек. цена
8,498,000 ₽
Кадастр
67:13:0010124:174
Регион
Смоленская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Смоленская область, муниципальный район Новодугинский, сельское поселение Новодугинское, село Новодугино, улица Советская, дом 7 Земельный участок
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
12,985,794 ₽/год
Лимит входа
89,574,024 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
29,870,475 ₽
IRR (базовый)
0.4373
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3781 | 0.8598 | 4.09 |
| base | 0.4373 | 1.0493 | 3.47 |
| optimistic | 0.4623 | 1.1697 | 3.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 973.0 м² = 5,881,247 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,545,028 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,498,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 973.0 м² = 14,760,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 105%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 44%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную