SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Южная, дом 2А
Адрес
Архангельская область, город Северодвинск, улица Южная, дом 2А, в том числе: нежилое здание общей
Площадь
24.6 м²
Нач. цена
1,392,144 ₽
Тек. цена
1,392,144 ₽
Кадастр
29:28:102019:40
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Архангельская область, город Северодвинск, улица Южная, дом 2А, в том числе: нежилое здание общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
111,214 ₽/год
Лимит входа
674,181 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
162,864 ₽
IRR (базовый)
-0.0841
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1122 | 0.0675 | None |
| base | -0.0841 | 0.0824 | None |
| optimistic | -0.0678 | 0.0919 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 24.6 м² = 50,368 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 38,925 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,392,144 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 24.6 м² = 1,609,351 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную