BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение общей площадью 171,8 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Дзержинского, дом 4, помещение 20010, кадастровый номер 29:28:112207:2018
Адрес
Архангельская область, город Северодвинск, улица Дзержинского, дом 4, помещение 20010
Площадь
171.8 м²
Нач. цена
5,449,496 ₽
Тек. цена
5,449,496 ₽
Кадастр
29:28:112207:2018
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
39,514,000 ₽
Дисконт к рынку
83%
Лимит входа (дисконт 30%)
25,360,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,194,903 ₽/год
Лимит входа
7,772,156 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,278,463 ₽
IRR (базовый)
0.0665
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0317 | 0.1729 | 6.76 |
| base | 0.0665 | 0.2111 | 6.56 |
| optimistic | 0.0853 | 0.2353 | 6.47 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 171.8 м² = 541,170 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 418,216 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,449,496 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 171.8 м² = 6,752,771 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 21%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.