BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
ЛОТ № 3 Нежилое здание котельной с кадастровым номером 53:21:0030101:241
Адрес
Новгородская область, Шимский р-н, д. Закибье Здание 1990 года постройки, одно
Площадь
132.0 м²
Нач. цена
96,224 ₽
Тек. цена
96,224 ₽
Кадастр
53:21:0030101:241
Регион
Новгородская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
30,360,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
19,485,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
918,086 ₽/год
Лимит входа
5,971,622 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,750,624 ₽
IRR (базовый)
0.487
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4234 | 1.0047 | 3.61 |
| base | 0.487 | 1.2262 | 3.08 |
| optimistic | 0.513 | 1.3669 | 2.98 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 132.0 м² = 415,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 321,330 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 96,224 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 132.0 м² = 893,035 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 123%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 49%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.