SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение площадью 163,6 кв. м с кадастровым номером 63:01:0816010:1239, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 115-117/ул. Некрасовская, д. 29-
Адрес
обл. Самарская
Площадь
163.6 м²
Нач. цена
9,965,000 ₽
Тек. цена
9,965,000 ₽
Кадастр
63:01:0816010:1239
Регион
Самарская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-15
Карта
обл. Самарская
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: отражены в документации об аукционе
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 163.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:01:0816010:1239
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
739,616 ₽/год
Лимит входа
4,483,575 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,947,957 ₽
IRR (базовый)
-0.0411
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0709 | 0.0902 | None |
| base | -0.0411 | 0.1101 | None |
| optimistic | -0.024 | 0.1228 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 163.6 м² = 478,530 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 369,808 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,965,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 163.6 м² = 11,444,850 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную