BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Машино-место с кадастровым номером 39:15:130910:3111
Адрес
у Российская Федерация, Калининградская обл., г.о. "Город Калининград", г. Калининград, ул. Герцена, д. 36, м/м 53
Площадь
18.0 м²
Нач. цена
829,977 ₽
Тек. цена
829,977 ₽
Кадастр
39:15:130910:3111
Регион
Калининградская область
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,000 ₽/м²/год
NOI
361,670 ₽/год
Лимит входа
2,546,743 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,306,832 ₽
IRR (базовый)
0.2958
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2476 | 0.5155 | 6.01 |
| base | 0.2958 | 0.6292 | 5.21 |
| optimistic | 0.3184 | 0.7014 | 5.04 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,000 ₽/м² × 18.0 м² = 234,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 180,835 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 829,977 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.0 м² = 979,476 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 63%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 30%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.