BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
нежилое здание гаража, площадью 29,6 кв.м (земельный участок площадью 30 кв.м.), по адресу: Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Кузнецкая, 47А, ряд 6, гараж № 1
Адрес
обл Ростовская город Новошахтинск, улица Кузнецкая 47а, ряд 6, гараж № 1
Площадь
29.6 м²
Нач. цена
373,616 ₽
Тек. цена
373,616 ₽
Кадастр
61:56:0070108:70
Регион
Ростовская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 2003
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 29.6 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : кирпичные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:56:0070108:251
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,000 ₽/м²/год
NOI
594,747 ₽/год
Лимит входа
4,187,977 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,149,013 ₽
IRR (базовый)
0.6229
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5458 | 1.457 | 2.7 |
| base | 0.6229 | 1.7782 | 2.32 |
| optimistic | 0.6516 | 1.9823 | 2.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,000 ₽/м² × 29.6 м² = 384,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 297,373 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 373,616 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 29.6 м² = 569,897 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 178%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 62%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную