BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение, площадью 98 кв. м, с кн 62:02:0010106:1078, РНФИ: П13620001075, расположенное по адресу: Рязанская обл., Захаровский р-н, с. Захарово, ул. Центральная, 72, Н1
Адрес
Рязанская обл., Захаровский р-н, с. Захарово, ул. Центральная, 72, Н1 нежилое помещение
Площадь
98.0 м²
Нач. цена
300,000 ₽
Тек. цена
300,000 ₽
Кадастр
62:02:0010106:1078
Регион
Рязанская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
22,540,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
14,466,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
681,610 ₽/год
Лимит входа
4,433,477 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,299,705 ₽
IRR (базовый)
0.3917
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3363 | 0.7377 | 4.61 |
| base | 0.3917 | 0.9003 | 3.92 |
| optimistic | 0.416 | 1.0036 | 3.79 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 98.0 м² = 308,700 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 238,563 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 300,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 98.0 м² = 903,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.