BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, улица Лахтинская, дом 25б, литера А, помещение б/н
Адрес
Российская Федерация, Санкт-Петербург, улица Лахтинская, дом 25б, литера А, помещение б/н
Площадь
10.4 м²
Нач. цена
1,012,600 ₽
Тек. цена
1,012,600 ₽
Кадастр
78:07:0003135:2320
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
2,392,000 ₽
Дисконт к рынку
53%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,535,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
72,334 ₽/год
Лимит входа
470,491 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
346,562 ₽
IRR (базовый)
0.0162
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0161 | 0.1292 | None |
| base | 0.0162 | 0.1577 | 6.87 |
| optimistic | 0.0342 | 0.1758 | 6.75 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 10.4 м² = 67,392 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 52,081 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,012,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 10.4 м² = 1,125,630 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.