BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое здание (детский оздоровительный лагерь)
Адрес
Республика Татарстан, Елабужский муниципальный район, г. Елабуга, шоссе Танаевское, зд. МСЧ, корп. Б, Б1
Площадь
574.6 м²
Нач. цена
13,731,000 ₽
Тек. цена
13,731,000 ₽
Кадастр
16:47:010901:6801
Регион
Республика Татарстан
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
АВК
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
132,158,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
84,821,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
3,996,458 ₽/год
Лимит входа
25,994,651 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,620,518 ₽
IRR (базовый)
0.1097
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0728 | 0.2186 | 6.53 |
| base | 0.1097 | 0.2668 | 6.36 |
| optimistic | 0.1292 | 0.2974 | 6.3 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 574.6 м² = 1,809,990 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,398,760 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,731,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 574.6 м² = 17,865,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 27%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.