BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 45,7 кв. м, этаж № -1, кадастровый номер: 36:34:0105002:1158, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Артамонова, д. 4д, помещение 2/1. Свободное
Адрес
г. Воронеж, ул. Артамонова, д. 4д, помещение 2/1. Свободное Нежилое помещение, назначение: нежилое
Площадь
45.7 м²
Нач. цена
2,307,401 ₽
Тек. цена
2,307,401 ₽
Кадастр
36:34:0105002:1158
Регион
Воронежская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,511,000 ₽
Дисконт к рынку
74%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,746,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
317,853 ₽/год
Лимит входа
2,067,448 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
977,757 ₽
IRR (базовый)
0.0577
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0233 | 0.1645 | 6.82 |
| base | 0.0577 | 0.2008 | 6.6 |
| optimistic | 0.0763 | 0.2239 | 6.51 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 45.7 м² = 205,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 158,926 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,307,401 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 45.7 м² = 2,696,971 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.