BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Помещение, назначение: нежилое, площадь 21,5 кв. м, этаж № 1, кадастровый номер: 36:34:0305023:54, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Айвазовского, д. 2а, помещение 1/1. Свободное
Адрес
обл Воронежская, г.о. город Воронеж, г Воронеж, ул Айвазовского, дом 2а помещение 1/1
Площадь
21.5 м²
Нач. цена
978,585 ₽
Тек. цена
978,585 ₽
Кадастр
36:34:0305023:54
Регион
Воронежская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-13
Окончание заявок
2026-10-05
Карта
обл Воронежская, г.о. город Воронеж, г Воронеж, ул Айвазовского, дом 2а помещение 1/1
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 21.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
286,942 ₽/год
Лимит входа
1,979,282 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
995,562 ₽
IRR (базовый)
0.2033
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1611 | 0.3464 | 6.2 |
| base | 0.2033 | 0.4228 | 6.09 |
| optimistic | 0.2243 | 0.4713 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 21.5 м² = 185,651 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 143,471 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 978,585 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.5 м² = 1,156,515 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (10)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную