BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 80,0 кв. м, этаж: цокольный, кадастровый номер: 36:34:0210005:1617, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, д. 4. Свободное
Адрес
г. Воронеж, ул. Шишкова, д. 4. Свободное Нежилое помещение, назначение: нежилое
Площадь
80.0 м²
Нач. цена
4,120,852 ₽
Тек. цена
4,120,852 ₽
Кадастр
36:34:0210005:1617
Регион
Воронежская область
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,000 ₽/м²/год
NOI
741,888 ₽/год
Лимит входа
4,977,934 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,434,527 ₽
IRR (базовый)
0.107
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0702 | 0.2155 | 6.54 |
| base | 0.107 | 0.263 | 6.37 |
| optimistic | 0.1264 | 0.2932 | 6.31 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,000 ₽/м² × 80.0 м² = 480,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 370,944 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,120,852 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 80.0 м² = 4,806,895 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.