BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилые помещения в здании (жилой дом, лит.1) назначение: нежилое, общей площадью 203,8 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер: 25:31:010209:6090, расположенные по адресу: Приморский край, г. Наход
Адрес
край Приморский г. Находка, ул. Горького, д. 16, пом. I
Площадь
203.8 м²
Нач. цена
2,100,000 ₽
Тек. цена
2,100,000 ₽
Кадастр
25:31:010209:6090
Регион
Приморский край
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-17
Окончание заявок
2026-09-16
Карта
край Приморский г. Находка, ул. Горького, д. 16, пом. I
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1954
Вид ограничений и обременений: -
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 25:31:010209:1346
Общая площадь: 203.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : 33686265
Кадастровый номер: 25:31:010209:6090
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,730 ₽/м²/год
NOI
1,228,474 ₽/год
Лимит входа
7,835,237 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,187,200 ₽
IRR (базовый)
0.2057
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1633 | 0.3503 | 6.19 |
| base | 0.2057 | 0.4275 | 6.09 |
| optimistic | 0.2267 | 0.4765 | 6.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,730 ₽/м² × 203.8 м² = 556,374 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 429,966 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,100,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 203.8 м² = 3,427,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 43%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 21%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную