BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилые помещения 2, 4, 5,6,7. Общей площадью 313,8 кв.м.
Адрес
обл. Челябинская, м.о. Уйский, с. Уйское, ул. Пионерская, дом 43
Площадь
313.8 м²
Нач. цена
1,299,000 ₽
Тек. цена
1,299,000 ₽
Кадастр
74:22:1501065:262
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 313.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 74:22:1501065:262 | 74:22:1501065:264 | 74:22:3503005:323 | 74:22:3503005:322 | 74:22:3503005:321
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
2,182,542 ₽/год
Лимит входа
14,196,174 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,161,710 ₽
IRR (базовый)
0.3592
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3063 | 0.657 | 5.06 |
| base | 0.3592 | 0.8018 | 4.3 |
| optimistic | 0.3829 | 0.8938 | 4.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 313.8 м² = 988,470 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 763,890 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,299,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 313.8 м² = 3,246,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 80%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 36%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную