BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия местного (муниципального) значения (номер в реестре 161610745520004),расположенное по адресу: Республика Татарстан, Елабужский муниципальный ра
Адрес
Республика Татарстан, Елабужский муниципальный район, г. Елабуга, ул. Гассара, д. 23 Лот № 1 Нежилое здание («Дом жилой», конец XIX в.), 2-
Площадь
479.4 м²
Нач. цена
1 ₽
Тек. цена
1 ₽
Кадастр
16:47:011204:123
Регион
Республика Татарстан
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
АВК
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
110,262,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
70,768,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
3,334,323 ₽/год
Лимит входа
21,687,845 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,357,947 ₽
IRR (базовый)
0.528
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4606 | 1.1329 | 3.29 |
| base | 0.528 | 1.3826 | 2.81 |
| optimistic | 0.5548 | 1.5413 | 2.71 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 479.4 м² = 1,510,110 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,167,013 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 479.4 м² = 2,876,401 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 138%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 53%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.