SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, пр-д Ясный, д. 32, корп. 1, площадью 115,6 кв. м. (Этаж № 1, помещение 3/1), кадастровый номер: 7
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Медведково, пр-д Ясный, дом 32 к. 1
Площадь
115.6 м²
Нач. цена
18,565,000 ₽
Тек. цена
18,565,000 ₽
Кадастр
77:02:0006002:14026
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-22
Окончание заявок
2026-10-13
Шаг торгов
Текущая цена
18,565,000 ₽
Шаг аукциона
928,250 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,282,200 ₽
Дисконт к рынку
-35%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,937,593 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Медведково, пр-д Ясный, дом 32 к. 1
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 115.6 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:02:0006002:14026
CAPEX
32,552 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
522,614 ₽/год
Лимит входа
244,798 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
490,128 ₽
IRR (базовый)
-0.0947
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1223 | 0.0627 | None |
| base | -0.0947 | 0.0766 | None |
| optimistic | -0.0785 | 0.0854 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 115.6 м² = 676,260 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 522,614 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 18,565,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 32,552 ₽/м² × 115.6 м² = 23,256,318 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 32,552 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (20)
AI-анализ (vision)
Состояние
62/100
Отделка
rough
Capex
9250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • загрязнения/граффити (низкая)
- • износ/повреждение покрытия (средняя)
- • износ/повреждение покрытия (средняя)
- • загрязнения (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 9,250 ₽/м² → справочник 32,552 ₽/м² (rough/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.