BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Одноэтажное нежилое здание для дальнейшей разборки и утилизации, общей площадью 702,9 кв.м, с кадастровым номером 30:01:060302:345, расположенное по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, п.
Адрес
Астраханская область, Ахтубинский район, п. Средний Баскунчак, ул. Космонавтов 44 Одно
Площадь
702.9 м²
Нач. цена
59,346 ₽
Тек. цена
59,346 ₽
Кадастр
30:01:060302:345
Регион
Астраханская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
161,667,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
103,761,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
4,888,810 ₽/год
Лимит входа
31,798,887 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,322,071 ₽
IRR (базовый)
0.5229
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4559 | 1.1164 | 3.32 |
| base | 0.5229 | 1.3625 | 2.84 |
| optimistic | 0.5495 | 1.5189 | 2.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 702.9 м² = 2,214,135 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,711,084 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 59,346 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 702.9 м² = 4,279,713 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 136%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 52%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.